VIVIR EN DONOSTIA/ SAN SEBASTIÁN : SOBRE LA DURACIÓN DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS


La duración de los contratos de arrendamiento urbano de viviendas está regulada de manera muy clara por la ley. Nos referimos, en concreto, a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos junto con sus posteriores modificaciones y actualizaciones). En este sentido, la distinción que ha de asumirse desde el principio es la que traza una línea diferenciadora nítida entre arrendamientos de viviendas, cuya duración se legisla al detalle, y arrendamientos temporales de inmuebles, que no. Frente a lo que se pudiera pensar, lo que distingue uno y otro tipo de alquiler no es la duración del mismo o la época del año en la que tiene lugar sino su finalidad  en relación con el inmueble arrendado. Así, lo primero que debe tenerse en cuenta es que el arrendamiento urbano de viviendas afecta exclusivamente a “edificaciones habitables cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, es decir, inmuebles en los que el arrendatario establece su residencia habitual.
A este respecto, la única salvedad la presenta el Artículo 7 de la norma, donde se determina que también será considerado arrendamiento urbano de vivienda el referido a inmuebles en los que, aunque el arrendatario no fije en ellos su vivienda permanente, sí lo haga “su cónyuge no separado legalmente o de hecho”.

La duración de los arrendamientos urbanos de vivienda viene regulado por el Artículo 9 de la LAU. Aquí, el principio básico reconocido es el de la libre voluntad de pacto entre el arrendador y el arrendatario: uno y otro pueden acordar lo que les plazca en relación con los términos de duración del contrato de arrendamiento de vivienda que establezcan.

Sobre el fundamento reconocido de esta libertad se fijan entonces otras normas y limitaciones:

1. Cuando los tiempos libremente pactados de duración de un contrato de alquiler resulten INFERIORES A 3 AÑOS, Y EN EL CASO DE QUE EL ARRENDATARIO NO MANIFIESTE CON 30 DÍAS ANTELACIÓN como mínimo a la fecha de terminación del contrato “su voluntad de no renovarlo”, dicho contrato “se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales “HASTA QUE EL ARRENDAMIENTO ALCANCE UNA DURACIÓN MÍNIMA DE 3 AÑOS”, contándose a todos los efectos el plazo “desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior”. Para cada una de las sucesivas prórrogas anuales se mantiene la condición señalada de no manifestación por parte del arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de 30 días.

2. En el caso de no pactarse en el contrato de alquiler duración alguna o la misma se señale como indefinida se entenderá el arrendamiento celebrado por 1 AÑO de duración “sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario” de acuerdo con lo que acaba de indicarse en el punto anterior.

3. El Artículo 10 de la LAU establece la posibilidad de una PRÓRROGA ADICIONAL una vez transcurridos 3 AÑOS como mínimo del arrendamiento de una vivienda: “si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 DÍAS DE ANTELACIÓN a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO MÁS”. En este caso, como se puede comprobar, para que tenga lugar esta prórroga adicional se requiere el consentimiento tácito tanto del arrendador como del arrendatario, cualquiera de los cuales, por lo tanto, puede decidir de manera expresa en el sentido de la no prolongación del contrato.

Así pues, salvo en el caso de que se dé un pacto expreso en sentido en contrario, quedan establecidos los derechos de arrendador y arrendatario en relación con la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda: el arrendatario, por su sola voluntad, puede prolongar el arrendamiento de una vivienda hasta los 3 AÑOS. 1 AÑO más con el acuerdo del arrendador (si éste no se manifiesta en sentido contrario).

Dos últimas  consideraciones establecen los límites de la potestad de arrendadores y arrendatarios para resolver los contratos de arrendamiento de viviendas frente a lo establecido en los puntos precedentes:

a. Derecho del arrendador sobre el establecimiento de prórrogas: no procederá prórroga alguna de un arrendamiento cuando, una vez transcurrido 1 AÑO DE DURACIÓN del contrato de arrendamiento de la vivienda, el arrendador comunique “al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Esta comunicación deberá haber sido hecha con, al menos, 2 MESES DE ANTELACIÓN a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar”, estando el arrendatario “obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

b. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento sólo cuando hayan transcurrido AL MENOS 6 MESES de arriendo, y siempre que se lo comunique al arrendador con una ANTELACIÓN MÍNIMA DE 30 DÍAS. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Autor: Ramón Imaz Franco (Dr.)