VIVIR EN DONOSTIA/SAN SEBASTIÁN: ¿EN QUÉ CONSISTE EL ALQUILER VACACIONAL O DE USO TURÍSTICO?
La proliferación en los últimos tiempos de los denominados arrendamientos vacacionales ha traído consigo un buen número de problemas de índole convivencial y económica. Así, en los últimos meses se han publicado distintas normas reguladoras con la pretensión de solventarlos y de zanjar los debates y controversias suscitados. Primero ha sido la oportuna norma municipal de nuestra ciudad, Ordenanza municipal reguladora del uso de vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico, publicada el 26 de marzo de 2018, y, recientemente, a nivel autonómico, el DECRETO 3822 101/2018, de 3 de Julio, de viviendas y habitaciones de viviendas para uso turístico (BOPV de 23 de julio). Sin duda, una y otro tratan de regular en exclusiva un hecho que empezaba a desbordar a todos.
Aunque la ordenanza municipal ya lo anticipa, la particularidad de los arrendamientos de uso turístico parece haber quedado bien delimitada por el decreto autonómico frente al arrendamiento de viviendas y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (de temporada o temporal), regulados los dos, principalmente, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Dicha especificidad ha quedado fijada en los siguientes términos:
«Se entiende por vivienda para uso turístico la que se ofrezca, comercialice o ceda temporalmente, en su totalidad, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad».
Los aspectos genéricos (compartidos con cualquier tipo de arrendamiento) del alquiler vacacional o turístico son evidentes: lucro, temporalidad e inmediata disponibilidad. Los específicos se reducen a dos: MOTIVACIÓN TURÍSTICA y REITERACIÓN en el tiempo:
¿Cuándo se considera que existe MOTIVACIÓN TURÍSTICA? En todos los casos, «cuando medie comercialización o promoción de la cesión [del inmueble] a través de canales de oferta turística», entendiéndose por tales:
a) Agencias de viajes.
b) Centrales de reserva.
c) Otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías de información y comunicación, que faciliten su contratación o reserva, o permitan el enlace o inserción de contenidos por medios telemáticos.
d) Agencias o empresas intermediarias del mercado inmobiliario.
e) Empresas que inserten publicidad de viviendas para uso turístico en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipología o soporte.
¿Cuan entiende la norma por REITERACIÓN? Se presume cuando concurra UNA de las siguientes condiciones:
a) De nuevo, «Que se realice publicidad o comercialización de las viviendas a través de un canal de oferta turística».
b) «Que se facilite alojamiento por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, dos o más veces dentro del mismo año».
Sin entrar a cuestionar la extraña circularidad de la exposición normativa en este punto, el decreto deja las cosas bien asentadas sólo en parte. En efecto, aunque no lo parezca, resulta poco definitorio para algunos supuestos relevantes: cuando, no dándose reiteración temporal, la motivación turística se concluye exclusivamente a partir del mero hecho de la comercialización a través de ciertos canales de oferta turística. Todos sabemos lo que es una agencia de viajes, mas ¿cómo discriminar una oferta de alquiler de uso turístico de otra de temporada cuando la misma la hace cualquier «empresa intermediaria del mercado inmobiliario», esto es, una inmobiliaria al uso? Es decir, ¿cómo saber cuándo una inmobiliaria está actuando como canal de oferta turística y cuándo no? De igual forma, ¿cómo distinguir de manera nítida una empresa que inserta «publicidad de viviendas para uso turístico» de otra que sólo atiende a arrendamientos de temporada? Estos supuestos resultan problemáticos porque la norma no dice nada de algo que debiera haber aclarado desde el principio: no define empíricamente «USO TURÍSTICO». Desde luego, hay petición de principio en la afirmación de que un canal de oferta turística es, entre otros, cualquier empresa que inserte publicidad de viviendas para uso turístico, lo mismo que en declarar que las agencias inmobiliarias son canales de oferta turística (cuando oferten viviendas para uso turístico, se entiende). El hecho de no haber delimitado con precisión el concepto empírico de uso turístico, presuponiéndolo de común inteligencia, constituye una falla importante de este decreto.
Ramón Imaz (Dr.)